Los extranjeros pueden adquirir propiedades tituladas en Panamá, pero cada operación debe analizarse mediante due diligence legal, revisión registral, fiscal y documental antes de tomar una decisión.

La seguridad jurídica de una operación inmobiliaria no depende solo de la posibilidad legal de comprar, sino de verificar el título de propiedad, cargas registrales, impuestos, permisos, condiciones contractuales, forma de pago y estructura utilizada para la adquisición.

En términos generales, los extranjeros pueden adquirir propiedades tituladas en Panamá a su nombre. No obstante, antes de comprar conviene revisar la situación registral, la forma de adquisición, la estructura de titularidad, los impuestos aplicables, la documentación del vendedor y los objetivos patrimoniales del comprador.

En algunos casos, puede evaluarse la compra mediante una sociedad panameña, una Fundación de Interés Privado u otra estructura jurídica, pero esta decisión debe analizarse individualmente desde una perspectiva legal, fiscal, bancaria y patrimonial.

En el caso de propiedades bajo derechos posesorios (que no cuentan con título de propiedad registrado), la legislación panameña exige que estén registradas exclusivamente a nombre de una persona jurídica panameña. En estos casos, el extranjero puede figurar como accionista de la sociedad, o bien designar una fundación de interés privado o un fideicomiso como titular de las acciones, según su estructura patrimonial.

Proceso de Compraventa de Inmuebles en Panamá

La compraventa de una propiedad en Panamá puede seguir un proceso formal de revisión, negociación, contrato, pago e inscripción registral. A continuación, se describe de forma general un proceso habitual para adquirir un inmueble con título de propiedad, sin perjuicio de que cada operación deba revisarse individualmente: 

1. Selección de la Propiedad y Negociación Inicial

El proceso inicia con la búsqueda y selección del inmueble deseado, ya sea a través de un agente inmobiliario autorizado, desarrollador, o directamente con el propietario.
Durante esta etapa, el comprador y el vendedor negocian y acuerdan los términos comerciales básicos, como:

• Precio de compra

• Forma y plazos de pago

• Bienes muebles incluidos (si aplica)

• Fecha estimada de cierre

• Condiciones particulares (cláusulas de salida, mejoras, ocupación, etc.)

Nota: Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable documentar cualquier acuerdo preliminar por escrito, incluso si aún no se firma un contrato formal.

2. Contratación de Abogado y Revisión Legal (Due Diligence)

Es recomendable que el comprador cuente con revisión legal independiente en Panamá para proteger sus intereses, revisar la documentación, coordinar la debida diligencia y preparar o revisar los contratos correspondientes.

El abogado realizará una debida diligencia legal, que incluye:

• Verificación del título de propiedad en el Registro Público.

• Confirmación de que la propiedad no tiene gravámenes, hipotecas, embargos u otras limitaciones.

• Revisión del plano o estudio topográfico (cuando sea aplicable).

• Verificación de impuestos de inmueble al día y estado del catastro.

• Confirmación del uso del suelo (zonificación), servidumbres, y permisos (en caso de terrenos o desarrollos).

Durante esta etapa, el abogado se pone en contacto con el vendedor o agente inmobiliario para recopilar los documentos pertinentes.

3. Firma del Contrato de Promesa de Compraventa

Una vez completada la revisión preliminar, el abogado redacta un Contrato de Promesa de Compraventa, el cual establece formalmente los términos acordados. Este contrato suele incluir:

• Precio total y forma de pago.

• Monto del depósito de garantía (usualmente 10 % del precio, pagado al firmar la promesa).

• Plazo para la firma del contrato definitivo.

• Condiciones suspensivas (por ejemplo, validación final del título, liberación de cargas, obtención de financiamiento, etc.).

Este contrato regula las condiciones principales de la operación y sirve como compromiso legal previo al traspaso formal, siempre que esté correctamente redactado y adaptado al caso concreto. 

4. Preparación y Firma del Contrato de Compraventa Definitivo

Una vez que el abogado ha confirmado que el título está libre de cargas y todo está en regla, se coordina la firma del Contrato de Compraventa definitivo. Este contrato se firma en escritura pública ante notario panameño.

En esta fase:

• Se presenta la escritura firmada por comprador y vendedor.

• Se preparan los documentos para ser presentados ante el Registro Público.

• Se emiten cheques o instrucciones de pago a través de la cuenta de fideicomiso o depósito en garantía (escrow)

5. Pago del Precio y Honorarios

El pago del saldo del precio de compra se realiza normalmente mediante:

• Transferencia bancaria a una cuenta fiduciaria o notarial.

• Cheques certificados el día del cierre.

• O bien, en algunos casos, tras la inscripción del título a nombre del comprador (según lo acordado en el contrato).

Además, se efectúan los pagos correspondientes a:

• Comisiones del corredor inmobiliario.

• Honorarios legales del abogado.

• Costos de cierre (notaría, impuestos de transferencia, timbres fiscales)

6. Registro del Traspaso de Propiedad

Una vez firmada la escritura de compraventa y realizado el pago:

• El abogado presenta la escritura pública en el Registro Público de Panamá.

• Se paga el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (2 %) y el Impuesto de Ganancia de Capital (5 %), generalmente por cuenta del vendedor.

• Tras la inscripción correspondiente, el comprador podrá figurar como nuevo titular registral de la propiedad, según la estructura de adquisición utilizada y la documentación presentada. 

El plazo de inscripción puede variar según la documentación presentada, la oficina registral, el tipo de operación, posibles observaciones y los tiempos internos del Registro Público.

Documentación Común Requerida:

• Copias del pasaporte del comprador y vendedor

• Pacto social y poder notariado (si el comprador o vendedor es una sociedad).

• Copia del título de propiedad actual.

• Recibo de impuesto de inmueble actualizado.

• Plano catastral o estudio topográfico (cuando sea aplicable).

• Contrato de promesa y escritura de compraventa.

• Cheques certificados para impuestos y honorarios.

Sí, la compraventa de bienes inmuebles en Panamá está sujeta a varios impuestos y costos asociados. A continuación se detallan los principales:

1. Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (2 %)

• Este impuesto lo cobra el Gobierno de Panamá al momento de transferir el título de propiedad.

• Se calcula sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral registrado de la propiedad.

• Generalmente lo paga el vendedor, aunque puede pactarse de otra forma entre las partes.

2. Anticipo del Impuesto sobre la Ganancia de Capital (3 %)

• También es responsabilidad habitual del vendedor.

• Se aplica una retención del 3 % sobre el valor de venta total, como adelanto del impuesto sobre la ganancia de capital.

• Si el vendedor demuestra que la ganancia real es menor, puede solicitar una compensación o devolución posterior.

• En la práctica, este anticipo actúa como un pago definitivo en la mayoría de los casos.

3. Honorarios Notariales

• Toda compraventa debe elevarse a escritura pública y firmarse ante un notario panameño.

• Los honorarios notariales varían dependiendo del valor del inmueble y del notario elegido, pero suelen oscilar entre USD 200 y USD 300 para propiedades residenciales estándar.

• Si existiera financiación hipotecaria, el coste notarial podría ser mayor.

4. Tasas del Registro Público

• El contrato de compraventa debe inscribirse en el Registro Público de Panamá para que el comprador adquiera formalmente el título de propiedad.

• Los aranceles registrales se calculan en función del valor de la propiedad e incluyen:

  • Derechos de registro (aproximadamente 0.25 % del valor)

  • Timbres fiscales y tasas fijas adicionales.

Como referencia general, los costos de registro pueden representar entre 0.5 % y 1 % del valor de la transacción.

Otros gastos posibles:

• Certificaciones, sellos, traducciones y legalizaciones si el comprador es extranjero o el contrato se firma desde el exterior.

• Honorarios legales (abogado del comprador y/o del vendedor).

• Costes de constitución de sociedades, si la propiedad se adquiere mediante una persona jurídica.

• Gastos bancarios o de fideicomiso, si se utiliza una cuenta de depósito en garantía (escrow).

Es habitual en Panamá que el vendedor pague el impuesto de transferencia de propiedad del 2% y el anticipo del 3% del impuesto sobre las ganancias de capital; sin embargo, en algunos casos, esto es negociable. 

Generalmente, cada parte paga sus propios costos de cierre. Por ejemplo, el vendedor paga a su abogado para que revise el contrato de compraventa, y el comprador paga a su abogado para que redacte dicho contrato, realice la investigación de título, la transferencia del título y los servicios de depósito en garantía. Sin embargo, en algunos casos, compradores y vendedores negocian términos especiales según los cuales el comprador o el vendedor pagan todos los costos de cierre, por lo que realmente depende de la negociación particular entre el comprador y el vendedor. 

Los costos de cierre pueden variar según el tipo de operación, valor del inmueble, notaría, registro, honorarios profesionales, estructura utilizada, forma de pago y documentación requerida. Por ello, conviene calcularlos caso por caso antes de firmar compromisos vinculantes.

El plazo de una compraventa inmobiliaria en Panamá puede variar según la negociación entre las partes, la revisión legal, la forma de pago, la existencia de financiación, la disponibilidad de documentos, la firma notarial y los tiempos del Registro Público. 

No. La ley no exige que un contrato de compraventa esté en español para ser legalmente vinculante. Sin embargo, si surge una disputa sobre la transacción en un tribunal de justicia de la República de Panamá, este exigirá que el contrato sea traducido al español por un traductor oficial. Cuando se preparan contratos de compraventa, en el caso de partes de habla no hispana, es recomendable redactar un contrato original en español y proporcionar a nuestros clientes una traducción oficial al inglés o cualquier otra lengua. 

El enganche o depósito de garantía suele acordarse entre comprador y vendedor en el contrato de promesa de compraventa. Su importe, condiciones de devolución, penalizaciones y supuestos de pérdida deben quedar claramente regulados por escrito antes de realizar cualquier pago.

El comprador puede perder el enganche si:

• Desiste de la compra por decisión propia, sin una cláusula que le permita hacerlo sin penalidad.

• No consigue financiamiento bancario, y no se incluyó una cláusula suspensiva en el contrato que condicione la compra a la aprobación del préstamo.

• Incumple algún plazo esencial (ej. no firma en la fecha de cierre) sin justificación legal válida.

• No paga el saldo restante en la fecha acordada por razones personales o económicas.

 En estos casos, el contrato usualmente establece que el depósito queda en poder del vendedor como indemnización por incumplimiento contractual.

 Sí, en Panamá existen impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, y son conocidos como el Impuesto de Bienes Inmuebles. Este impuesto grava la tenencia de propiedades con título registrado, y su cálculo se basa en el valor catastral asignado por la Dirección General de Ingresos (DGI).

¿Cuánto se paga?

Desde la reforma fiscal de 2019, el impuesto se aplica según un sistema escalonado y progresivo, con tasas reducidas para inmuebles residenciales:

Propiedades de uso residencial (vivienda principal)

Valor Catastral (USD) Tasa Impositiva Anual

Hasta 120,000 0 % (exento)

120,001 – 700,000 0.5 %

Más de 700,000 0.7 %

Ejemplo práctico:
Si una vivienda tiene un valor catastral de $200,000:

• Los primeros $120,000 están exentos

• Los $80,000 restantes tributan al 0.5 % = $400 anuales
  
  

Propiedades secundarias, comerciales o de inversión

Estas pagan tasas ligeramente más altas:

Valor Catastral (USD) Tasa Impositiva Anual

Hasta 30,000 0 % (exento)

30,001 – 250,000 0.6 %

250,001 – 500,000 0.8 %

Más de 500,000 1.0 %

Notas importantes:

• El impuesto se paga anualmente, pero puede fraccionarse en tres pagos cuatrimestrales.

• El valor catastral no siempre coincide con el precio de mercado. Es determinado por la DGI y puede actualizarse.

• En muchos casos, los compradores utilizan sociedades o fundaciones para manejar la propiedad, lo que no afecta las tasas, pero sí la gestión fiscal.

• Si la propiedad está hipotecada, el banco suele exigir que el impuesto esté al día antes de aprobar el crédito.

Exoneraciones especiales

• Algunos proyectos nuevos (residenciales) pueden tener exoneración del impuesto de inmueble hasta por 20 años.

• Las exoneraciones no se aplican automáticamente: deben solicitarse y constar en el Registro Público y la DGI.

• Las exoneraciones no cubren el terreno, solo la construcción.
  
  

Sí, en Panamá existe un impuesto de transferencia de propiedad, el cual se aplica cuando se transfiere el título de un bien inmueble de un propietario a otro, ya sea por compraventa, donación u otra forma de enajenación.

¿Qué es el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles?

Es un impuesto que cobra el Estado panameño al momento de registrar la transferencia de propiedad de un inmueble con título registrado.  Está regulado por el Código Fiscal de Panamá, y su recaudación la realiza la Dirección General de Ingresos (DGI).

Tasa aplicable

La tasa general del impuesto es del 2 % sobre el mayor valor entre:

• El precio de venta declarado, y

• El valor catastral registrado del inmueble

En algunos casos, se puede realizar en 2 días hábiles, si pagamos un cargo adicional para su tramitación rápida. Sin embargo, en circunstancias normales, tarda de 1 a 3 semanas, dependiendo del volumen de transacciones en el Registro Público.